基于关键因素的房地产投资风险分析

本文摘要：概要：房地产投资风险因素十分之多，相互之间的关系极为简单。本文利用“二八法则”，明确提出房地产投资风险中的关键因素——时机风险、区位风险、类型风险，提升房地产投资风险分析的操作实务应用于水平。 关键词：关键因素；房地产投资；风险分析 0章节 我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才渐渐完全恢复和发展一起。在这个新兴产业中，房地产投资是一项低收益与高风险共存的投资活动，具备不能移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。

概要：房地产投资风险因素十分之多，相互之间的关系极为简单。本文利用“二八法则”，明确提出房地产投资风险中的关键因素——时机风险、区位风险、类型风险，提升房地产投资风险分析的操作实务应用于水平。

关键词：关键因素；房地产投资；风险分析 0章节 　　我国房地产是一个新兴产业，自20世纪80年中后期才渐渐完全恢复和发展一起。在这个新兴产业中，房地产投资是一项低收益与高风险共存的投资活动，具备不能移动性、寿命周期长、高度综合性、高度关联性、投资额度大、各异性、政策影响性等特点。

　　在房地产开发投资的过程中不存在着大量的风险因素，如房地产市场的供需变化、涉及政策的调整、通货膨胀情况、汇率及利率的变动及所求风险等系统风险和消费者的爱好、收益现金流、资本价值、机会成本等个别风险，这些风险因素都直接影响到房地产开发企业投资的绩效。专门从事房地产投资活动，如无法充分考虑这些风险因素对整个投资项目的影响，顾虑展开决策，往往不会经常出现犯规，甚至不会使企业因此陷人绝境。但是，把每个风险因素包罗万象的加以考虑到，则不会造成问题的变得复杂，是不现实的也是不合理的。　　为此，本文针对房地产投资，将风险因素分析的具体内容和流程可以分成以下三部分：①辨识并细分各风险因素包括的具体内容，由此才能对风险有明确全面的了解和理解；②对风险因素展开分类，找到对房地产开发项目具备要求意义的要素，忽视次要因素，只有这样才不利于分析的可行性和结果的可信性；③对各风险因素之间的关系展开分析，找到其联系与制约关系，由此对房地产投资风险要素构成有机统合的分析结果，将对投资决策具备很好的辅助参照意义。

1房地产投资风险辨识及细分 　　为了确保风险分析的质量，有适当对房地产投资过程中有可能不存在的各种风险因素展开科学的识别与细分，使投资决策者能更佳的做到风险的本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来增加风险损失。如图1得出了整个房地产投资风险因素的结构系统。

1.1大自然风险，指由于大自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程导致影响，以及必要对房地产商品产生毁坏，从而对房地产开发商和经营者导致经济上的损失。大自然风险因素主要还包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。这些因素引发的风险再次发生的机会较小，但是一旦再次发生，将导致相当严重的危害。对于这些风险的防止，开发商一般是利用投保来增加或防止损失。

但是，在投保之前，若能对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作一定的理解与分析，就可增加投保成本，减少投资收益。1.2政治风险，指由于政策的潜在变化给房地产市场商品交换者与经营者带给各种有所不同形式的经济损失。

政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带给的风险将对房地产市场产生根本性影响。在市场环境还并未完备的条件下，政治风险对房地产市场的影响尤为重要，特别是在我国，房地产市场还有待于更进一步完备。房地产投资商不应十分注目房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引起的风险。1.3经济风险，主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确认因素，它们的经常出现不会对房地产市场产生影响。

这类风险因素可以分成以下几类：市场供需风险、财务风险、地价风险、融资风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。1.4技术风险，是指由于科技进步、技术结构及其涉及变量的变动给房地产开发商和经营者有可能带给的损失。

例如，科技进步有可能对房地产商品的适用性构成威胁，被迫开发商新增投资展开房地产的整修和改建。技术风险的因素主要分成:建筑材料转变和改版、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算出来犯规、设备故障或损毁、建筑生产力因素紧缺、施工事故、信用等风险因素。

1.5社会风险，主要是指由于人文社会环境因素的变化对地产市场的影响，从而给专门从事房地产商品生产和经营的投资者来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众介入和文物保护等。1.6国际风险，是对一个社会的所有经济都有相当大影响，主要是指因国际经济环境的变化造成地区性的经济活动不受影响。

对房地产业来说，国际经济风险可分成：国家风险、国际投资环境风险、货币汇率变化风险、国际货币利率变化风险和国际经营风险。1.7内部决策和管理风险，指由于开发商决策犯规或经营管理疏于造成预期的收入水平不需要构建，还包括投资方式、投资地点、类型自由选择风险和人、财、物的组织管理风险等。2房地产投资关键风险因素分析 　　房地产投资过程中引发风险的因素众多，其后果严重程度各异。

几乎不考虑到这些风险因素或忽视了主要因素，风险分析就丧失意义。但把每个风险因素包罗万象的加以考虑到，则不会造成问题的变得复杂，是不现实的也是不合理的。风险分析的目的就是要合理增大风险因素的不确定性，找寻影响风险的主要因素，为投资决策者获取最合理的风险对策。

2.1“二八法则”在风险因素分析中的应用于“二八法则”是西方社会经济学家经过仔细观察、分析，概括后得出结论的一个客观规律，即：20%的人掌控着整个社会80%的财富。推展后又找到，一般学校中学生智商高者往往为20%，保险公司或传销企业的顺利的促销人员一般也在20%左右。另外，企业的设施协作单位、商业单位往往也是20%的个数掌控着80%的订购、销售额，日常管理工作中20%的业务量也往往要求了80%的经营数额。

由上面分析的房地产投资风险因素，我们可以告诉，影响房地产投资的风险因素较为多。如对每一个投资项目都展开详尽的风险因素分析，效率不但不低，有可能还无法逃跑重点。

再者，我们对风险因素的分析是无止境的，但确实对我们的投资分析有实际意义的风险因素却只有其中一部分，而由“二八法则”由此可知，20%的因素对事件有80%的影响力。所以，在房地产投资风险因素分析时，我们必须重点注目的是那20%的最重要因素。

2.2关键风险因素分析在展开风险因素相关性分析之前，有适当找到那些20%的最重要因素。鉴于一些学者对房地产投资风险因素问题的深入研究[1-5]，本文从以下三个方面来重点考虑到房地产投资风险：时机风险、区位风险、类型风险。2.2.1时机风险由于房地产开发活动受到宏观经济的影响相当大，而经济发展具备周期性的规律，因此，房地产业发展也适当具有周期性的波动。

如从美国房地产发展情况来看，就不存在显著的周期性：美国以18年左右已完成一次周期波动，同时也不存在5年一次的短期波动。随着经济周期性波动的是房地产产品的供需、价格和收益水平的适当变化。此时自由选择适合的投资时机，确保房地产项目研发完后有较好的市场必须，对开发商的意义十分大。

因此，开发商需对未来几年的政治形势的变化、经济发展趋势、人口变动、收入水平乘载、消费心理和物业市场需求等风险因素展开预测，以确认合理的研发时机。一般而言，经济发展的成长期，各类房地产市场需求充沛，市场正处于大大下降势头，主动发售的房地产有望取得较好的收益；当经济萧条，失业减少，收益上升，房地产市场需求上升，供过于求，房地产价格暴跌，物业出租所须要时间缩短，甚至显然都出租不过来，此时发售的房地产将造成资金占用和成本上升，预计的收益便成了实际的损失，因此房地产开发商也将必需分担研发时机自由选择失当的巨大损失。

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