浅谈房地产投资信托基金在我国房地产融资中的应用

本文摘要：概要：房地产融资方式渠道狭小，机构单一，对银行的高度依赖性，这些情况遗着很大的金融风险，由于房地产项目的研发的周期较长，资金的回收期也宽，其间不存在众多不由此可知的风险，项目本身的盈利性和安全性很大的影响着银行的贷款安全性，在这种情况下，近年来我国发展的房地产投资信托基金（REITS）为房地产融资修筑了一条新的途径，它的众多的特性刚好适应环境了目前我国房地产融资难的状况，文章通过糅合国外REITS发展的状况，对我国REITS的发展明确提出了一些建议。

概要：房地产融资方式渠道狭小，机构单一，对银行的高度依赖性，这些情况遗着很大的金融风险，由于房地产项目的研发的周期较长，资金的回收期也宽，其间不存在众多不由此可知的风险，项目本身的盈利性和安全性很大的影响着银行的贷款安全性，在这种情况下，近年来我国发展的房地产投资信托基金（REITS）为房地产融资修筑了一条新的途径，它的众多的特性刚好适应环境了目前我国房地产融资难的状况，文章通过糅合国外REITS发展的状况，对我国REITS的发展明确提出了一些建议。　　关键词：房地产；信托基金；应用于研究 　　 　　一、国外REITS的发展阐述 　　 　　房地产信托基金对于我国来说是一个新生儿，而在国外早已有几十年的发展历史，尤其是美国、德国、加拿大等国家，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS），是一种专营于房地产投资项目的投资基金，它通过向证券市场发售可权利流通的获益凭证，核心区众多中小投地资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参予房地产项目的投资人组，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者，它本质上是一种投资金信托型投资基金。　　美国是目前REITS发展最完备的国家之一，其运营方式一般分成三个阶段：第一阶段是正式成立筹资阶段，这时房地产投资信托基金依照法律规定正式成立，并在证券市场上海证券交易所交易，并通过证券市场向各大中小投资者发售房地产信托投资收益凭证，以提供资金；第二个阶段是房地产投资信托基金将其筹得的资金投入到房地产及其涉及权益的投资项目当中，并将实际管理当中的工作分包给一些专业的承包商来已完成，从而借此取得利息、资金、资本电子货币等投资收益；最后一个阶段是利润分配阶段，广大中小投资者凭自己的收益凭证如期发给股利，分配红利，当然也可以通过证券的流动性在市场上通过低买高卖来提供投机利润，它与以往的房地产融资项目比起具备以下明显的优势。

　　（一）政府的税收优惠 　　美国政府对REITS减免所得税，其规定是把利润的90％以上分得股东以后，只针对个人征税个人所得税，在基金的层面上是不收税的,在初期许多公司就是为了洗钱而正式成立REITS，税收上的便捷是推展其发展的主要推动力。　　（二）广大中小投资者转入的门槛较低 　　美国的股份公司拒绝股东低于投资额不得大于15000美元，而REITS每股一般来说都高于25美元，合适广大投资者。　　（三）REITS据有跟股票一样的所求性和流动性 　　REITS可以在证券交易市场交易，在二级市场上展开交易，而且其投资回报率具备稳定性，由于其专业化人才管理和风险集中机制，使得其投资种类需要展开有效地的人组，自由选择有所不同地区和有所不同类型房地产物业，有效地的集中非系统风险，使其取得较高的利润报酬。　　（四）REITS与企业的经营与财务状况牵涉到 　　大部分投资于房地产项目，而且融通的资金是表外的资金性质，其收益只与项目的具体情况有关，而与企业的经营与财务状况牵涉到。

REITS收益的来源主要源自房地产开发项目，而不是来自于整个房地产企业的现金流，大大避免了信息不平面对广大中小投资者的影响。　　 　　二、我国REITS目前的发展状况 　　 　　近年来，我国房地产业发展十分很快，却不存在房地产短路的现象，国家在这种情况下采行了宏观调控的措施，渐渐削减银根，开发商想要通过借款的方式融资壁垒更加大，而且近几年来，随着我国商品房预售制度问题的兴起，拒绝改为预售为现售的呼声更加低，而房地产相结合投资基金被看做是一个很好的解决问题融资手段，在我国现在发展的也陷于了困境。

我国目前发售的主要是单一债权类信托，这种信托的流动性不是很强，在市场再次发生波动时风险往往不会集中于愈演愈烈，因此受到了证监会的严苛容许。2005年10月，银监会实施的212号文件中，新的发售房地产子集资金相结合计划的开发商必需四证齐全，自有资金多达35%，同时具备二级以上的研发资质等一系列门槛，就是为了掌控这种单一的债权类的信托。

　　在这种情况下，一方面是在宏观调控的起到下，房地产的融资渠道更进一步膨胀，愈发商的资金链更加凸。另一方面广大中小投资者十分期望将自己的闲置资金投入房地产共享高额的收益，但是又缺少有效地的途径。

这种两难的情况的结果是，房地产开发商融资更加依赖银行，各种寻租现象层出不穷，一旦经常出现资金风险，就不会影响到整个金融体系的安全性与平稳，也不会导致与之涉及的企业如施工，咨询公司等的萎靡不振。然而广大中小投资者却因为没渠道投放而白白闲置资源，造成了贫富差距的更进一步增大。

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