2015年上半年中国房地产政策盘点分析：市场逐步回暖

本文摘要：中国指数研究院7月2日公布《2015年上半年中国房地产政策盘点》，2015年上半年，我国房地产市场逐步转好，尤其是二季度以来成交价快速增长明显。在整体宏观环境压力仍遗的背景下，中央定性平稳住房消费，多轮金融信贷政策发力，提高市场环境，增进市场需求入市。与此同时，各地因城施策实施一系列严格政策，以公积金政策调整居多，还包括财政补贴和税费免除等引发地方新政高潮，性刺激市场需求尤其是提高性需求获释。 1.1中央稳字当头大力希望业主和提高性需求中央着力平稳住房消费，盘活存量。

中国指数研究院7月2日公布《2015年上半年中国房地产政策盘点》，2015年上半年，我国房地产市场逐步转好，尤其是二季度以来成交价快速增长明显。在整体宏观环境压力仍遗的背景下，中央定性平稳住房消费，多轮金融信贷政策发力，提高市场环境，增进市场需求入市。与此同时，各地因城施策实施一系列严格政策，以公积金政策调整居多，还包括财政补贴和税费免除等引发地方新政高潮，性刺激市场需求尤其是提高性需求获释。

1.1中央稳字当头大力希望业主和提高性需求中央着力平稳住房消费，盘活存量。2015年3月，全国两会开会，奠定了今年政府工作的10项主要任务，焦点仍探讨在全面深化改革，并且明确提出要维持房地产市场的稳定发展，平稳住房消费沦为房地产业的最重要任务。

4月30日，中央政治局开会会议分析研究当前经济形势和经济工作，会议在今年首次明确提出要盘活存量，创建房地产身体健康发展的长效机制。5月18日，国务院印发发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通报》，做到导向使改革更佳的服务于大位快速增长、调结构、惠民生、以防风险。供需两端实时提高市场环境。从供应层面来看，3月27日国土资源部、住房城乡建设部牵头印发了《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》，明确提出有供、受限，因地制宜确认住房用地规模，确保市场供需平衡。

对于住房供应显著偏多的市、县增加住宅用地供应，掌控、优化住房用地规模及结构，减缓库存去化。从市场需求层面来看，3月27日财政部、国家税务总局公布通报，明确提出个人出售2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，减免营业税，减免期限由5年上调为2年，更进一步减缓二手房流通速度，活跃市场。

同时住建部也回应要拓宽保障房源渠道，留意通过市场筹措房源作为保障房。对于部分低库存城市而言，可更进一步去化市场库存。1.2地方多管齐下去化楼市库存多项政策助力提高市场环境地方相继实施措施大位楼市，牵涉到财政补贴、税费免除等多方面，增大库存去化力度。

在各地库存压力大的背景下，除放开出租汽车限贷、调整公积金外，根据各地有所不同的情况，通过财政补贴、契税免除和调整普通住房确认标准等手段，多重受到影响政策变换，普惠刚刚须要性刺激市场需求。供应末端地方调整打开。

6月17日消息称之为福建省国土资源厅、寄居建厅发送了国土资源部、住房城乡建设部下放的《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》，拒绝福建省内各市、县（区）根据本地房地产市场实际情况，容许房地产企业适应环境市场变化，按有所不同情况，做出住房套型结构调整或房地产项目转型。对于并未获得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不转变用地性质和容积率的前提下，容许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应环境市场需求。这是自住建部公布通报以来首例继续执行的地方细则。

此后，河南、西安也陆续实施类似于政策优化住房供应结构。2.金融信贷政策大力调整提高房地产运营环境2.1降息降准人组发力平稳市场信心央行年内三次降息，利率降到历史低水平。

3月1日，央行上调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点；5月11日起再度上调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时融合前进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的下限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率适当调整。6月28日，央行第三次降息，5年以上商业贷款利率降到5.4%，公积金贷款利率降到3.5%，皆已正处于历史低位。央行大幅度降准获释流动性，更进一步提高企业融资环境。

2月4日，央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，4月20日再度上调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。同时为更进一步强化金融机构反对结构调整的能力，增大对小微企业、三农以及根本性水利工程建设等的反对力度。央行年内前两次降准总计降幅为1.5个百分点，大型金融机构存款准备金率降到18.5%，与2010年底非常。

这两次降准或向社会获释1.8万亿流动资金，6月28日，央行再次定向降准，针对三农或小微企业方向降准0.5个百分点。但与历史同期的货币严格比起，本轮房地产市场回落幅度将更为受限。上一次较小力度的货币严格经常出现在2008-2009年间，央行五轮降息、四轮降准，采行了有助于严格的货币政策，有效地的消弭危机，增进经济回温，2009年商品房、住宅的销售额和销售面积显著经常出现声浪。对本轮降息降准来说，房地产市场早已有了巨大变化，市场库存低企、有效地市场需求严重不足，持续严格货币政策将在一定程度上之后性刺激市场转好，但总体效应将不及2008-2009年明显。

存贷比红线将中止，创建金融严格化环境。国务院总理李克强6月24日主持人开会国务院常务会议，通过了《中华人民共和国商业银行法修正案（草案）》。草案糅合国际经验，移除了贷款余额与存款余额比例不得多达75%的规定，将存贷比由法定监管指标改以流动性监测指标，增进构成经济发展新的动能，更进一步减低企业开销；确认成立中国保险投资基金，以金融创新更佳的服务实体经济。2.2中央限制二套房首付比例及公积金贷款门槛各地大力第一时间二套房首付比例限制，更进一步性刺激住房市场需求。

3月30日，《中国人民银行住房城乡建设部中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通报》公布，其中，针对商业贷款，明确提出对享有1套住房且适当购房贷款并未结清的居民家庭，为提高居住于条件再度申请人商业性个人住房贷款出售普通自住房，低于首付款比例调整为不高于40%。330信贷新政后，河南等多个省市的银行实施房贷新政，对于贷款出售第二套普通自住房的家庭，适当上调首付款比例，并且其涉及实施细则也将要印发实行。

中央公积金调整引导地方政策导向。住建部实施《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通报》等多个政策性文件，拒绝各地贯彻提升住房公积金资金的用于效率。

提升公积金用于效率，减少公积金贷款门槛，在一定程度上需要减低购房者压力。今年1月1日，国管公积金中心公布关于提升贷款最低额度的通报，贷款最低额度下调至120万元，首付叛两成；以及二套房贷款最低额度80万元，首付三成。6月1日国管公积金中心又公布除此前的政策之后实行外，即使此前有过公积金贷款记录的，也不用在等5年之后再行用于国管公积金贷款出售政策房。

各地大力第一时间，叛首付、托额度等公积金信贷政策调整希望住房消费。上半年以来，多省市调整公积金政策，通过减少首付、提升贷款额度等反对住房市场需求。减少公积金首付方面，广州、济南、福建等多地一并公积金首套房贷低于首付比例降到20%。针对公积金贷款申提门槛放开，福建闽七条规定偿还首次住房公积金贷款可第二次申请人住房公积金贷款，贷款利率继续执行基准利率。

广西对住房公积金缴存职工的贷款申请人，仍然查找借款人家庭持有人住房套数，职工家庭可申请人两次住房公积金个人住房贷款。北京、上海等地提升贷款额度下限。

同时商转公和马克斯·沃夫商等公积金贴息贷款措施也沦为江西、浙江等部分省市公积金调整最重要措施。3.区域经济一体化减缓前进长效机制设施政策大力实施3.1多地同步发展增进区域经济一体化城市化进程迈步公里/小时京津粤自贸区月上海证券交易所，自贸区建设转入快车道。4月21日，中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区实时上海证券交易所，我国自贸区月转入建设的2.0时代。

4月27日，深圳前海蛇口自贸区月上海证券交易所正式成立，该自贸区投资规模超过1035亿元的20个重大项目正在集中于动工。5月8日，海关总署融合海关深化改革和工作实际，分别实施了海关反对粤津闽新的另设自贸试验区建设发展的三个《海关反对措施》，从服务自贸试验区改革市场需求以及实行海关监管制度创意和海关安全性高效监管等方面针对三个新设自贸试验区分别制订了五方面25条反对措施。

京津冀一体化纲要实施在即，协同效应增进房地产协调发展。4月30日中共中央政治局审查会通过《京津冀协同发展规划纲要》，京津冀一体化顶层设计实施在即。

京津冀协同发展皆具体被载入北京、河北、天津三地政府工作报告中。北京在其今年重点工作决定中，大力推展京津冀协同发展被置放首位。

河北指出将实施推展京津冀协同发展实行意见，大力打造出接续合作平台，实行战略合作框架协议。天津则是特别强调将深化产业接入、引入北京部分产业和项目。6月15日，京津冀协同发展纲要已印发至各省市，要按照拒绝更进一步改动完备好北京市推展京津冀协同发展2015工作重点。

6月24日，财政部公布关于印发《京津冀协同发展产业移往接入企业税收收入共享办法》的通报，具体划入地区间共享范围的税种还包括增值税、企业所得税、营业税三种地方分为部分。长江中游城市群获批，更进一步前进区域一体化进程。4月5日，国务院国家发改委表示同意《长江中游城市群发展规划》，为探寻新型城镇化道路、增进区域一体化奠下了基础。《规划》扎根坐落于长江中游城市群发展实际，具体的明确提出前进长江中游城市群发展的指导思想和基本原则，目的打造出中国经济发展新的增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆对外开放合作示范区。

同时《规划》明确提出主要目标到2020年人均地区生产总值要超过7500元，常住人口城镇化率超过60%。一带一路纲领文件实施，建构全方位对外开放新格局。2月1日前进一带一路建设工作会议在北京开会，决定部署2015年及以后一段时期前进一带一路建设的根本性事项和重点工作。

3月28日，国家发展改革委、外交部、商务部28日牵头公布了《推展资源共享丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，牵涉到18个省，并提到要充分发挥港澳台地区在一带一路的起到。辽宁、河南、重庆等地也开始大力洽谈，多地同步发展，一带一路战略初见成效。新型城镇化之后前进，试点转入实操阶段。

1月9日国家发改委等11部委牵头印发《国家新型城镇化综合试点方案》，具体了新型城镇化的五大任务，安徽、江苏两省和宁波等62个城市（镇）及2个建制镇被列入国家新型城镇化综合试点地区。14日，我国城市群规划月转入编成阶段，可行性从重点培育国家新型城镇化政策起到的角度抵达，确认打造出20个城市群。

重庆两会中明确提出，提高区县城基础设施承托能力和公共服务水平，打造出一批特色中心镇。积极开展国家新型城镇化综合试点。

陕西、贵州、内蒙古等地也相继开始实施新型城镇化规划，并开始有序前进涉及工作。3.2不动产注册月实行建构行业数据基点不动产注册机构试点运营，具体权属盘明房地产基底。

2015年各地两会的报告中，不动产注册沦为政府工作的一项重点，各地政府也争相具体年内将大力实行不动产注册的职责和机构调整。3月1日，《不动产注册暂行条例》月实行，并首度在南京、哈尔滨、厦门等12个城市全面推行，条例拒绝县级以上的地方政府负责管理注册，国土资源部门负责管理指导、监督。北京、四川、海南、广东、河北、辽宁、山西、河南等省市已转入不动产注册的实质性阶段。

其中北京的不动产注册今年将已完成市区两级不动产注册机构职责的统合。山西、海南早已实施不动产注册暂行办法和实施方案，为不动产注册建立健全作好配套措施的打算。

同时广东省的不动产注册局也月上海证券交易所，将要创建不动产等级制度，并且将全面启动不动产注册工作。3.3土地制度改革试点实施农村土地流转有序前进农村土地制度改革试点谨慎前进。1月22日，国务院办公厅实施《关于引领农村产权光阴交易市场身体健康发展的意见》，拒绝建立健全各类农村产权依法光阴交易的平台，引领农村产权光阴规范化、市场化。

2月1日，中央一号文件发布，再度明确提出农村土地制度改革作为农村改革的最重要方面。2月6日，国务院总理李克强主持人开会国务院常务会议，要求呈报全国人大许可在土地制度改革试点地区继续调整实行土地管理法。11日，李克强再度主持人国务院常务会议，特别强调研究强化土地管理和维护，更为有效地承托经济发展。

2月27日，十二届全国人大常委会第十三次会议闭幕会开会，会议通过了关于许可国务院在北京市大兴区等三十三个试点县行政区域继续调整实行有关法律规定的要求，具体了许可的范围、内容和时限，为涉及改革试点获取了法律依据。两会期间政府工作报告中也某种程度明确提出，土地制度改革方面拒绝谨慎积极开展土地征税、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。

农村土地制度改革试点转入启动实行阶段，目前改革试点顶层设计、法律许可早已已完成并构成了改革路线和时间表。土地供应有保留力。

1月5日，国土资源部举办《永久基本农田划界和设施农用地管理》视频会议，国务院总理李克强在会议中认为，任何时候都要攻下耕地红线，攻下基本农田红线。3月25日，农村土地制度改革三项试点工作部署暨培训会议上国土部部长姜大明回应赞成转变我国土地公有制性质的主张，农村土地制度改革要攻下底线、试点先行、急剧前进，坚决土地公有制性质不转变、耕地红线不突破、农民利益不损毁三条底线。5月5日，国务院《关于减缓前进生态文明建设的意见》中明确规定，科学确认城镇研发强度，提升城镇土地利用效率、建成区人口密度，划界城镇研发边界，依法供给城市建设用地，推展城镇化发展由外延扩展式向内涵提高式改变。

3.4户籍制度改革了解前进财税改革逐步实施户籍制度改革转入实操阶段。2月15日，中央审查会通过了《关于全面深化公安改革若干根本性问题的框架意见》及涉及改革方案。其中关于户籍改革部分，意见明确提出要全面中止暂住证制度，全面实施居住证制度，创建与居住于年限等互为挂勾的基本公共服务获取机制。

2月25日，福建省实施《关于更进一步前进户籍制度改革的意见》，福州、厦门、平潭全面创建分数落户制度，泉州等多地则全面放松落户容许。同时，青海省也开始实施《青海省人民政府关于更进一步深化户籍制度改革的实行意见》，特别强调统一城乡户口注册制度，中止农业户口与非农业户口性质区分，全面推行实行居住证制度。3月两会期间，政府工作报告中明确提出增强居住证阻抗服务功能，财政移往缴纳与市民化挂勾，申明户籍制度改革的重要性。

6月26日，青海省公安厅公布信息称之为，青海省将于7月1日全面中止农业户口与非农业户口性质区分，调整后只有居民家庭户口和居民集体户口两种类型。营改增改革预计年底已完成。1月28日，国家税务局就明确提出前进营业税改为增值税试点，并将范围渐渐不断扩大。

营改增是十二五税制改革的最重要措施，且今年是十二五收官之年，政府报告中提及营改增试点范围不会之后不断扩大，并在年底需要力争全面完成营改增。5月18日国务院印发发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》中也具体，力争全面完成营改增，将营改增范围不断扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。此次房地产业营改增不仅在一定程度上需要减免税胜，而且在前期需要给企业带给现金流量的盘活。3.5完备多层住房体系托底民生前进住房制度改革前进保障房建设新思路，增大棚改资金力度。

2015年两会期间，政府工作报告中提及，今年要增大城镇棚户区和城乡危房改造力度，保障性安居工程决定740套，其中棚户区改建580万套，减少110万套，把城市危房划入棚改的政策范围内。李克强总理6月17日主持人开会国务院常务会议，要求更进一步增强城镇棚户区和城乡危房改造及设施基础设施建设，实行三年行动计划，改建还包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万套，实时规划和建设公共交通、水气热、通讯等设施设施。6月20日，在国务院新闻办举办的国务院政策例会吹风会上，住房和城乡建设部副部长王宁回应，2015年中央决定棚改及设施基础设施补助金1494亿元，农村危房改造补助金365亿元。

6月30日，国务院公布《关于更进一步作好城镇棚户区和城乡危房改造及设施基础设施建设有关工作的意见》，奠定制订城镇棚户区和城乡危房改造及设施基础设施建设三年计划（20152017年）的工作目标，拒绝增大改建力度、创意融资体制机制。同时，各地政府也适当发售保障性安居工程建设，因地施策制订并发布保障房计划。试点REITs、PPP模式前进公租房建设，提高资源配置效率提高服务质量。1月14日，住建部公布《关于减缓培育和发展住房出租市场的指导意见》，明确提出希望REITs试点，多来源减少住房出租市场资金供给。

随后，中央明确提出限制萃取住房公积金缴纳房租条件的通报，更进一步增大对出租市场的反对力度。5月22日，财政部等六部门印发了《关于运用政府和社会资本合作模式前进公共出租住房投资建设和运营管理的通报》，希望地方运用PPP模式前进公共出租住房投资建设和运营管理。6月18日，安徽省财政厅同省住房和城乡建设厅等有关部门制订试点方案，从目标原则、范围条件、主要任务、实行步骤、工作机制等五个方面，对全省前进PPP模式公租房项目试点工作作出规定，拒绝运用PPP模式逐步创建企业建房、居民租房、政府补贴、社会管理的新型模式。

养老地产逐步推进，民生受益。6月9日，北京人大开会老年权益保障法执法人员检查组全体会议，市老龄委发布了《实施〈北京市居家养老服务条例〉任务分解表》，具体市规划委等涉及部门要在年内实施《老旧小区养老服务设施配备合格建设办法》。

同时，市规划委还在编成《社区养老服务设施规划设计标准》，拒绝社区养老服务设施要配建不少于800平方米的社区养老服务用房和不少于150平方米的室外活动场地，白鱼利用部分国有企业闲置土地建设32个养老设施、创建80一处养老日间照料中心。4.2015年下半年未来发展：中央侧重长效机制完善地方自律把触调整力度大位消费胆市场需求仍是调整主要导向。2015年宏观工作目标中GDP增长率为7%。

已完成这一目标，要坚决大位快速增长与调结构之间的均衡，推展经济在稳定增长中优化结构。而房地产业首要任务是维持市场稳定发展，平稳住房消费，为整体经济构建健快速增长目标获取确保。两会也明确提出，要平稳住房消费，增进房地产市场稳定身体健康发展。

明确到涉及措施，4月30日中共中央政治局分析研究当前经济形势和经济工作，明确提出要完备市场环境，盘活存量资产，创建房地产身体健康发展的长效机制。这沦为下半年中央层面房地产涉及政策的主要方向。

中央着力前进长效机制建设完备。从中央政治局会议后的政府展现出来看，减缓前进长效机制建设沦为政府房地产涉及政策的关注点。中央仍将为房地产业建构严格的政策环境尤其是金融政策环境，未来再次降准等货币政策调整依然可期。在之后前进新型城镇化、农村土地改革和不动产统一注册试点的同时，牵涉到房地产业营转增等财税制度改革将全面落实，住房公积金制度改革、国家住房银行等房地产制度建设也将有较小进展。

以京津冀协同发展、长江经济带发展为代表的区域经济规划也沦为下半年政府工作重点。在前进长效机制完善的大背景下，房地产业也终将步入更为市场化的机遇和挑战。

地方政策调整更加主动，空间更大。两会再次明确提出分类指导，因地施策，特别强调实施地方政府主体责任，反对居民业主和提高性住房市场需求。我们仍然秉承此前一贯的观点：在上年地方严格政策后，今年地方政策调整更加主动灵活性。一方面信贷新政继续执行力度仍可强化，另一方面公积金政策或改向马克斯·沃夫商贴息贷款，通过财政补贴等更加必要手段希望购房也将某种程度局限于三四线城市。

另外，福建省实施土地调控政策实施住建部327政策，容许住房套型结构调整或房地产项目转型，未来将有更加多省市效仿。

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